Уплата подоходного налога при продаже приватизированного или унаследованного жилого помещения.
В соответствии с жилищным и гражданским законодательством, собственник вправе по своему усмотрению совершать сделки (в т.ч. купли-продажи) с принадлежащим ему недвижимым имуществом, в частности с жилыми помещениями, поскольку, в соответствии со ст.209 Гражданского Кодекса Российской Федерации, право собственности включает в себя возможность владения, пользования и распоряжения объектом собственности. Ограничения этого права могут возникать только в ряде случаев: если объект находится в залоге, либо обременён правами иных лиц, либо если на сделки с ним наложен запрет в связи с какими-то судебными спорами, либо в связи с обращением на него взыскания. Возможны также определённые ограничения прав на основании специального законодательства (например, если имущество является объектом культурного наследия). В общем же следует утверждать, что в большинстве случаев ограничений права собственности, в частности права на распоряжение (продажу, дарение) имуществом, нет.
Однако, давайте разберёмся, какие возможны неожиданные и неблагоприятные последствия в случае продажи недавно приватизированного либо полученного по наследству жилого помещения, то есть полученного гражданином в собственность бесплатно от государства (муниципального образования) либо от наследодателя.
В соответствии с пп.5 п.1 ст.208 Налогового Кодекса РФ, к доходам от источников в Российской Федерации относятся доходы, полученные от продажи недвижимого имущества. Согласно п.1 ст.224 Налогового кодекса РФ, налоговая ставка для доходов от таких сделок устанавливается в размере 13 процентов.
Таким образом, при продаже недавно приватизированной либо унаследованной квартиры подлежит уплате подоходный налог в размере 13 % от цены договора купли-продажи, уменьшенной на сумму налогового вычета, о которой будет сказано ниже.
В соответствии с п.17.1 ст.217 Налогового кодекса РФ, не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые гражданами от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ.
Особенностью ст.217.1 НК РФ применительно к вышеизложенной ситуации является та, что доходы, получаемые продавцом от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в его собственности в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. Минимальный предельный срок владения недвижимостью, полученной в результате приватизации, в соответствии с пп.2 п.3 этой же статьи, составляет 3 (три) года с даты приватизации. Такой же минимальный срок установлен для объектов недвижимости, полученных по наследству и по ренте. В иных случаях этот срок установлен в 5 (пять) лет. При этом п.6 ст.217.1 НК РФ предусмотрена возможность снижения минимального срока владения вплоть до нуля в соответствии региональным законодательством.
В силу пп.1 п.2 ст.220 НК РФ, налоговый вычет предоставляется продавцу жилого помещения, которое находилось в его собственности менее минимального предельного срока, в размере доходов от сделки, не превышающих 1 000 000 рублей.
Таким образом, если иное не установлено региональным законодательством, при продаже жилого помещения ранее истечения трёх лет с даты наследования либо приватизации продавец будет обязан уплатить налог 13% от суммы сделки, уменьшенной на 1 000 000 рублей.
Ранее одним из распространённых способов «ухода» от уплаты налога по таким сделкам было указание в договоре цены объекта 1 000 000 рублей. Но в настоящее время, в связи с активным использованием покупателями своего права на имущественный налоговый вычет в размере до 2 000 000 рублей (а в случае с ипотекой – то до 3 000 000 рублей вместе с процентами), а также в связи с особенностями определения цены на основании кадастровой оценки, этот способ почти либо совсем не используется.
Таким образом, чтобы избежать уплаты 13-типроцентного налога от сделки Вам, по общему правилу, необходимо дожидаться истечения 3-х лет.
Однако, если Вас не устраивает длительное время ожидания – связывайтесь с нами. С учётом всех особенностей конкретно Вашей ситуации мы поможем Вам найти выход.
Адвокат М.В.Олейник